Opdrachtomschrijving

Onderzoek Woningbehoefte
Regio:
Overijssel
Geplaatst:
12/10/2017
Status:
gesloten

Omschrijving

Opdracht omschrijving

1. Over ons
De gemeenten Ommen en Hardenberg liggen in het groene Overijsselse Vechtdal. Ambitie, dynamiek, sociale cohesie en gastvrijheid kenmerken de gemeenten. Niet alleen praten, maar vooral doen!
In beide gemeenten is het goed wonen en leven, met een groen buitengebied en tegelijkertijd alle voorzieningen bij de hand. Bedrijven krijgen er de ruimte om zich te vestigen, te innoveren én te groeien. De ambtelijke organisaties van de gemeenten Ommen en Hardenberg vormen samen de Bestuursdienst Ommen-Hardenberg (BOH). De BOH adviseert en ondersteunt de twee gemeentebesturen op professionele wijze bij de uitoefening van alle gemeentelijke taken. Ruim 600 medewerkers werken voor ongeveer 80.000 inwoners, bedrijven en maatschappelijke partners van de gemeenten Ommen en Hardenberg. De BOH is een jonge organisatie die volop in ontwikkeling is. Betrokkenheid, Eigenaarschap, Samenwerken en Trots vinden we belangrijke kernwaarden in onze organisatie. De afdeling Ruimtelijk Domein van de BOH bestaat uit een bedrijfsbureau en de teams Ruimte en Projecten, Toezicht en Vergunningen, Beleid en Gebiedseconomie.

2. Omschrijving
Het behoefteonderzoek naar nieuwbouw aan de Havezate Es in Hardenberg en de contacten hierover worden georganiseerd door de BOH. Deze dienst is een zelfstandig orgaan in de zin van de Wet gemeenschappelijke regelingen. De BOH is de Aanbestedende Dienst en is, namens de gemeente Hardenberg, voornemens de opdracht ‘behoefteonderzoek naar nieuwbouw aan de Havezate Es in de kern Hardenberg’ te gunnen. De opdracht (overeenkomst) zal in hoofdlijnen betrekking hebben op de inhuur van adviesdiensten.

3. Beschrijving opdracht
Aanleiding
De gemeente Hardenberg groeit momenteel sterk in aantal huishoudens. Na het herstel van de economie is het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt hersteld. Verhuis geneigde consumenten hebben hun verhuiswens tijdens de crisis opgeschort. Dit heeft mogelijk geleid tot een ‘stuwmeer’ aan (koop)woningzoekenden. Het herstel en de lage rentestand leiden momenteel tot veel druk op de woningmarkt. Om de vraag te faciliteren is woningbouw noodzakelijk.
In de gemeente Hardenberg wordt de plancapaciteit afgestemd op de vraag. Daarbij moet de gemeente rekening houden met de woonafspraken met provincie en de ladder voor duurzame verstedelijking. De provincie heeft een methode gekozen om tot een maximaal toegestane plancapaciteit voor 10 jaar per gemeente te komen. Eens per twee jaar worden de woonafspraken en daarmee de toegestane plancapaciteit geactualiseerd. De in 2017 vastgestelde plancapaciteit is op aanvraag beschikbaar. De provincie verwacht met deze afspraken een goede basis te hebben voor de woningvraag in het kader van de eventuele ladder-procedures. De provincie en de gemeente monitoren de plancapaciteit via de provinciale planmonitor.

Opdracht
De gemeente Hardenberg zit momenteel (te) ruim in de plancapaciteit ten opzichte van de toegestane plancapaciteit. Bovendien zijn er plannen om extra plancapaciteit te ontwikkelen. Daarom wil de BOH namens de gemeente Hardenberg, voor het toevoegen van deze extra plannen aan de harde plancapaciteit, een marktanalyse als onderbouwing. Voor deze marktanalyse vraagt de BOH de inschrijvers een aanbieding te doen toekomen.

Planomschrijving
Ten noorden van de stad Hardenberg en de N34 is de woonwijk Marslanden in ontwikkeling. De gemeente Hardenberg is deze wijk aan het uitbreiden tot een woonwijk van in totaal circa 3.500 woningen. Het gebied Marslanden is opgedeeld in fase I (het zuidelijke deel, circa 80 hectare) en fase II (het noordelijk deel, circa 130 hectare). Fase I is nagenoeg afgerond.
De komende jaren zal het aantal huishoudens in Hardenberg nog verder toenemen. Om bij te dragen aan de geprognosticeerde woningbehoefte voor de kern Hardenberg, is een verdere
uitbreiding van het woongebied Marslanden (inclusief bijbehorende infrastructuur en waterberging)
van belang.

De nieuwe uitwerking betreft de deelgebieden Marshoogte en de Cirkel (maximaal 400 woningen). Het bestemmingsplan is daarop vastgesteld en het plan komt eind 2017 in uitvoering. Er zal sprake zijn van een gedifferentieerd woningbouwbouwprogramma, bedoeld voor uiteenlopende doelgroepen.

Parallel aan deze ontwikkeling is de gemeente Hardenberg voornemens om de bestemmingsplanprocedure voor het deelgebied Havezate Es te starten. Dit gebied ligt ter hoogte van het buurtschap Collendoorn (tot maximaal 100 woningen). Het plangebied bevindt zich aan de noordzijde van de stad Hardenberg, ten noorden van de N34. De woonwijk Marslanden wordt in twee fasen aangelegd. Onderhavig plangebied omvat deelgebieden binnen fase 2. Het gaat hierbij om de deelgebieden Marshoogte en de Cirkel (direct aansluitend op fase 1) en deelgebied Havezate Es (ter hoogte van Collendoorn). De ligging en globale begrenzing van het plangebied wordt weergegeven op figuur 1.1.

De Havezate Es is een open ruimte met aan de (lager gelegen) randen woonbebouwing. De open centrale ruimte kan worden ingericht met dierenweiden. De randen van de es zijn groen, met losse bebouwing in clusters. De woonhuizen zijn, op enkele uitzonderingen na, vrijstaand en hebben zonder uitzondering een boerderijachtig- of landhuiskarakter. De kavels variëren sterk in omvang. De potentiele koper bepaalt. De omvang start vanaf 650 m2 en loopt tot wel 3.500 m2. De hele grote vlek van ca. 6.900 m2 wordt nog verder verkaveld. Overigens geeft de kaart met name aan tot waar het uitgeefbare gebied komt. De omvang en vorm van de kavels worden nog nader uitgewerkt. De grondprijzen zijn op dit moment als volgt:
< 600 m2                  € 200
> 600 - < 1.100 m2   € 100
> 1.100 m2               €   50.

Het noordelijke deel rondom de Havezate weg wordt als eerste ontwikkeld. De bebouwingsclusters hebben een voor het gebied kenmerkende open erfbeplanting met lage meidoornhagen (als erfafscheidingen tussen de bebouwingsvlakken) en met daarop aansluitend voor zover mogelijk is en naar behoefte een eigen weide. Dit vanzelfsprekend met behoud van het open karakter van de es en brede en lange zichtlijnen naar en vanuit het 'achterland'.

Onderzoeks- en adviesvragen (opdracht)
Vraagstelling marktanalyse:
1. Hoe groot is de regionale behoefte naar het genoemde type kavel?
2. Welke concurrerende ontwikkelingen zijn er in de regio West Overijssel (welke invloed gebieden zijn er)?
3. Welke grondprijzen worden daar gehanteerd?
4. Wat is de verwachte afzetsnelheid?

Daarnaast dient het onderzoek de volgende vragen te beantwoorden:
5. Welke adviezen kunt u geven om de afzet, indien noodzakelijk, te verbeteren?
6. Welke hulp kunt u aanbieden bij de strategie om het plan succesvol in ontwikkeling te brengen. De strategie moet Raad van State -proof zijn want het is bekend dat er een sterke “tegenpartij” is.
7. Welk tekstvoorstel voor het bestemmingsplan kunt u geven voor een kansrijke ladderprocedure?

De resultaten van uw advies en onderzoek worden in eerste instantie gebruikt voor interne afweging alsmede een mogelijke aanpassing in het ontwerp van het plan Havezate Es.



Vereisten
Branche-ervaring:
Onderwijs en Onderzoek
Overheid en Publieke sector
Functiegebied:
Research / Development / Wetenschap
Expertise:
Onderzoek
Werkervaring:
3-5 jaar
Opleiding:
HBO

Selectiecriteria
Uiteraard vragen wij u zo scherp mogelijk aan te bieden incl. reiskosten en excl.BTW. Leden van IPMarktplaats (premium/professional) betalen geen bemiddelingsfee/bureau marge bij uitvoering van deze opdracht.
knock out
Op CV aantoonbaar werkervaring als woningmarktonderzoeker in locatie-analyses én ladderprocedures. Referentie vereist
knock out
Aantoonbaar levert de inschrijvende partij minimaal 2 referentieprojecten aan van onderzoeksopdrachten op het gebied van woonbehoefte, uitgevoerd in de afgelopen 3 jaar. Referentie vereist
knock out
Aanleveren bij offerte: Plan van Aanpak
knock out
Aanleveren bij offerte: CV's van de in te zetten medewerker(s)
knock out
Aanleveren bij offerte:Referentie-projecten (minimaal 2, niet ouder dan 3 jaar).
knock out
De kwaliteit van de ingediende referentieprojecten (minimaal 2) wordt beoordeeld door de beoordelingscommissie van de BOH. De maximale score op dit onderdeel bedraagt 20%. De beoordelingscommissie van de BOH bepaalt de score op dit onderdeel. (volgens de waarderingstabel in de Leidraad).
20 punten
Plan van AanpakBij deze opdracht wordt om een Plan van Aanpak gevraagd. Deze weegt mee in de uiteindelijke beoordeling. Geef in het Plan van Aanpak aan hoe Inschrijver de opdracht wil gaan uitvoeren, hoe ondervragen kunnen worden beantwoord et cetera, zodoende de Aanbestedende Dienst een compleet beeld heeft van de inschrijver en de mogelijke uitvoering van de opdracht. Minimaal een ½ A4, maximum 5 A4. De maximale score op dit onderdeel bedraag 50%. De beoordelingscommissie van de BOH bepaalte de score op dit onderdeel. (volgens de waarderingstabel in de Leidraad).
30 punten
Kwaliteit CV('s)Op CV aantoonbaar minimaal 3 jaar werkervaring als Onderzoeker op het gebied van woonbehoefte, uitgevoerd in de afgelopen 3 jaar. De maximale score op dit onderdeel bedraagt 10%. De beoordelingscommissie van de BOH bepaalt de score op dit onderdeel (volgens de waarderingstabel in de Leidraad).
50 punten

Uurtarief
Uurtarief:
niet bekend

Overige informatie
Startdatum:
09/11/2017
Duur:
1 - 3 maanden
Uren per week:
36 uur
Reageren voor:
23/10/2017